Menos viviendas y cada vez más caras por la falta de suelo en la Región

«Ha quedado muy obsoleta, es farragosa y en algunos aspectos contradictoria». La planificación urbanística de la Región de Murcia requiere una actualización, con una mayor agilidad burocrática y que no contenga tantas trabas para tratar de recuperar el pulso que ha perdido en la última década la construcción de viviendas.La «inseguridad jurídica» asociada a la tramitación del planeamiento de desarrollo, esto es «volver a empezar de cero ante cualquier defecto de forma», y la «incertidumbre» para determinar los plazos de aprobación produce la «desmotivación y desinterés» de los inversores que focalizan sus esfuerzos en otros nichos de negocio donde puedan tener más certezas.

Esta situación está afectando de lleno «al desarrollo económico y social» de la Región de Murcia y a sus municipios de forma negativa y es una de las causas de encarecimiento tanto de compra como de alquiler de la vivienda al disminuirse la oferta por falta de suelo urbanizado disponible».

Así lo advirtieron este jueves el arquitecto Rafael Pardo Prefasi y el biólogo y consultor de políticas ambientales Herminio Picazo durante la presentación del estudio ‘Planificación urbanística y del territorio en la Región de Murcia: situación actual, retos y oportunidades’ en la sede del Consejo Económico y Social (CES) de Murcia.

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En dicho informe los expertos exponen entre sus conclusiones que existe un «consenso» entre los encuestados a la hora de asegurar que «la actual situación del urbanismo está afectando negativamente al mercado de la vivienda, además de otras cuestiones como la especulación del suelo y la baja edificabilidad, que conlleva una mayor depredación del suelo, que es un bien escaso».

Así, la situación de «obsolescencia» del planeamiento general de la Región de Murcia, junto con la paralización del planeamiento de desarrollo sobrevenido en los últimos 10 años, han producido «la escasez de suelo urbanizado, más acusado en el caso del suelo industrial, pero aún insuficiente en el caso del residencial. A esta escasez de suelo urbanizado se añaden, dicen, otros «problemas coyunturales» que tensionan aún más el mercado de la vivienda como son la especulación, el alza de precios de la construcción y la escasez de mano de obra en el sector».

Así, los expertos resaltaron como causas de esta situación la disminución del planeamiento de desarrollo en la última década de la citada obsolescencia de los planes generales y la complejidad de los procedimientos administrativos para su aprobación y evaluación ambiental: «Además de la crisis económica desde 2007, que ha frenado muchísimo la iniciativa privada. En el estudio también se alerta de que la citada inseguridad jurídica «se traduce en mayores costes de tramitación, un encarecimiento del suelo y un encarecimiento de la vivienda».

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Como propuestas, se debe promocionar la vivienda protegida, pero la actual forma de gestión de la vivienda protegida hace que no sea del interés ni para la administración pública ni para la privada.

Una de las alternativas que se proponen pasa por que se permita que los propietarios de terrenos en suelo urbano sin consolidar y urbanizable puedan aumentar, por mutuo acuerdo, el porcentaje de cesión de aprovechamiento del 10% al 20%, en caso de que se destine íntegramente al cumplimiento de la reserva de vivienda protección pública.

En este sentido, añaden, «es fundamental que la administración coordine las actuaciones apoyándose en la iniciativa privada pues ha dado buenos frutos en épocas anteriores».

Algunos participantes en este estudio también han señalado, en relación con el incremento del porcentaje de reserva en las actuaciones de nueva urbanización, que se ha de tener en cuenta que esto repercute en mayores costes para la vivienda libre, al tener que asumir la parte de la repercusión de costes sobre el suelo que no pueda asumir la vivienda protegida.

Por otra parte, añaden, las ayudas a la rehabilitación deberían ser más ágiles y generales, no tiene sentido hacer hincapié exclusivamente en la rehabilitación energética cuando hay importantes deficiencias en estructuras e instalaciones.

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Solo dos municipios han aprobado un nuevo plan general en una década

Los planes generales de ordenación urbana de los distintos municipios de la Región de Murcia tienen una fecha media correspondiente al año 2000. Del análisis de los datos de los distintos PGOU de los 45 municipios de la Comunidad se extrae como conclusiones que se estima que, en conjunto, cuentan con una edad media, desde la publicación oficial del documento de aprobación definitiva, de 23,1 años.

El estudio presentado en el CES y elaborado a lo largo del año anterior señala que sólo hay dos municipios cuyo planeamiento general ha sido aprobado en los últimos diez años: Águilas (2022) y Cehegín (2020). Asimismo existen 17 municipios cuyos planes generales tienen más de 25 años, lo que supone más del 37% del total. Por otra parte, hay una docena de localidades cuyos planes generales tienen más de 30 años (anteriores a 1993), lo que supone el 26% del total.

Se da incluso el caso de siete municipios cuyo plan general vigente tiene una edad próxima o que supera los 40 años: Alcantarilla (1984), con 39 años; Los Alcázares (1986), con 37; San Pedro del Pinatar (1984), con 38 años; Torre Pacheco (1987), con 36 años; Totana (1981), con 41 años; La Unión (1983), con 40 años; y Yecla (1984), con 39 años.