Todos sabemos que el Derecho sirve para ordenar las conductas humanas, y que su finalidad es obtener la Justicia. El problema surge cuando el Derecho se pierde en el camino y no llega a otorgar Justicia. Y en esa dicotomía, entre lo legal y lo justo, tiene preferencia lo legal. ¿Quién no ha escuchado: «Esto no es justo, pero es legal»? Puede parecer injusto, y así lo es en ocasiones, pero si triunfara la Justicia existiría una libre interpretación de la norma que afectaría a la seguridad jurídica.
Todo ello viene a cuento de un reciente auto de la Audiencia de Navarra que puede crear unas expectativas en todas aquellas personas que, hipotecadas, entregan su vivienda a cambio de saldar su deuda. Lo justo quizás sería lo que refleja dicho auto judicial, pero lo cierto es que lo legal no es así. La ley establece que cuando un deudor hipotecario pierde su vivienda por impago de sus cuotas hipotecarias, como consecuencia de una enajenación en subasta pública judicial, la deuda queda cancelada sólo hasta donde alcance el valor de esa venta, pudiendo el acreedor hipotecario seguir la ejecución contra los bienes, presentes y futuros, del deudor hasta el total pago de la deuda.
En España está prohibido el denominado ´pacto comisorio´; esto es, el acreedor no puede quedarse la vivienda hipotecada en pago de la deuda
impagada, sino que debe ser aquélla sacada a pública subasta. Es verdad que últimamente se está acudiendo a una figura que finiquita la deuda, y es la ´dación en pago´, a través de la cual el deudor entrega el bien inmueble en pago total de la deuda contraída, pero ello no es más que darle una vuelta a la ley.
En el supuesto de ese auto, no sucedió una dación en pago, sino una ejecución hipotecaria, donde el dinero obtenido en la venta de la vivienda dada en garantía de una hipoteca no cubría el total de la deuda. Y en base a unas argumentaciones tales como que la propia entidad bancaria en la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, en relación con la finca objeto de subasta y que se la ha adjudicado el banco, al quedar
desierta la subasta, la había valorado en una cantidad superior al principal del préstamo.
La Audiencia considera que como la adjudicación material de la finca al banco ejecutante cubre más del principal reclamado, la ejecución sólo cabe continuarla por las costas y la liquidación de intereses. Además se plantea una reflexión, que califica de ´moralmente intranquilizante´, en relación con la inexistencia de abuso de derecho por parte del banco, pues la Sala considera la actuación bancaria acorde con la literalidad de la ley, y que efectivamente tiene derecho a solicitar lo que ha solicitado, pero si la finca ahora tiene menos valor que la que el propio banco dio cuando concedió el préstamo es como consecuencia de la crisis económica, en la que alguna culpa la tienen los bancos, por la mala gestión del sistema financiero, como las llamadas ´hipotecas basura´ del sistema financiero americano. Lo que ha sido manifestado —dice el auto— por el presidente del Gobierno español, por los distintos líderes políticos de este país, por expertos en economía y por los líderes mundiales,
empezando por el propio presidente de EE UU.
Y concluye el auto, ante la falta de acreditación del valor real de la finca, en relación a la inferior fijada en su momento, y la adjudicación material de la finca al banco, habida cuenta de la tasación aceptada en su día por el banco, determina la decisión tomada de considerar saldada la deuda en su totalidad.
Mucho me temo que estos argumentos no van a ser seguidos por otras Audiencias. Por lo que mejor no se fíen, pues entregando la casa no saldarán su deuda hipotecaria.
