Análisis

Las claves del antes y el después de la ley de Vivienda

La nueva norma incluye medidas destinadas a reducir el precio del alquiler, incentivos fiscales para los arrendatarios o cambios en las viviendas protegidas, entre otras

Carteles de pisos en venta en una inmobiliaria de Barcelona.

Carteles de pisos en venta en una inmobiliaria de Barcelona. / RICARD CUGAT

Nerea Gastesi - iAhorro

El Senado dio luz verde a la nueva ley de Vivienda es pasado miércoles 17 de mayo. Aún no se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE), puesto que tiene un plazo máximo de 15 días para ser publicado, pero a la espera de que salga de manera oficial ya son muchas las claves que se han podido conocer a través de la nota de prensa publicada por La Moncloa.

Esta ley afecta a aspectos tanto del mercado del alquiler como el de la compraventa de vivienda, aunque se centra más en el primero.

El precio del alquiler

Uno de los aspectos es el de los precios de los alquileres. Hasta ahora el precio anual del alquiler subía según el IPC, pero a causa de la inflación se había limitado al 2% a lo largo de todo el 2023. Con la nueva Ley de Vivienda, en cambio, el incremento máximo anual será del 3% en los contratos vigentes desde el 1 al 31 de diciembre de 2024. Esto se debe a que para el 31 de diciembre de 2024 el Instituto Nacional de Estadística (INE) habrá tenido que crear un nuevo índice de referencia en el que tendrán que basarse los caseros para establecer el precio de la vivienda.

Asimismo, la Ley contempla que se aprueben sistemas de índices de referencia en los ámbitos territoriales. El comunicado de prensa de La Moncloa no especifica a que hacen referencia dichos ámbitos territoriales: si a los ayuntamientos o a las comunidades autónomas.

También se mantiene la posibilidad de declarar una zona como tensionada en caso de que se cumpla uno de estos dos supuestos: que el pago de la vivienda suponga más del 30% de los ingresos de las personas que viven en la zona o que el precio haya aumentado más de tres puntos porcentuales sobre el incremento del IPC en los cinco años anteriores. Dichas zonas se podrán mantener como tensionadas durante tres años prorrogables.

En las zonas tensionadas se podrán aplicar una serie de medidas que buscan reducir el precio del alquiler.

Medidas para los arrendadores: concepto del gran tenedor y reducciones fiscales

Algunos apartados de la Ley afectan de manera directa al arrendador. Una de ellas es el concepto del “gran tenedor”. Hasta ahora esto estaba dirigido a aquellas personas que fueran titulares de más de 10 inmuebles urbanos (sin incluir garajes y trasteros) o de una superficie que mida más de 1.500 metros cuadrados.

Una vez que entre en vigor la Ley de Vivienda, en cambio, el concepto de "gran tenedor" incluirá a aquellas personas con 5 o más propiedades en la misma zona tensionada o más de 10 en caso de tenerlas repartidas en diferentes lugares. Por lo tanto, si una persona tiene 3 casas en Valencia y 2 en Madrid no será calificada como “gran tenedor”.

Por otro lado, en cuanto a la fiscalidad, hay que tener en cuenta que, hasta ahora, los arrendadores podían reducirse el 60% del impuesto que pagan por tener la vivienda de alquiler, independientemente del tipo de inmueble o del inquilino. A partir de ahora dicha reducción baja al 50% y, para tener derecho a una desgravación mayor, será necesario cumplir unos requisitos.

Para una reducción del 60% la vivienda debe haber sido rehabilitada o mejorada (no se especifica que habrá que cumplir para que se considere como tal) antes de la firma del contrato o los dos años anteriores.

Por otra parte, los caseros tendrán derecho a una reducción del 70% si alquilan por primera vez la vivienda a un joven entre 18 y 35 años en áreas tensionadas.

La mayor deducción es del 90%. Esta solo se puede aplicar si la vivienda se encuentra en área tensionada y siempre que el arrendador haya rebajado un 5% de la cuota al inquilino.

Aunque en primera instancia parezcan unos incentivos muy competitivos, hay que tener en cuenta la letra pequeña. "La medida perjudica a los arrendadores en primera instancia, porque la base de la reducción baja del 60% al 50%. Si queremos mantener el 60% tendremos que mejorar o rehabilitar la vivienda, y para llegar al 70% o 90% nuestra zona debe ser declarada como tensionada", recalca Antonio Gallardo, experto de iAhorro.

Además, en el caso de la reducción del 90%, es necesario bajar la cuota de alquiler un 5%. Cogiendo como ejemplo una vivienda de 50 metros cuadrados en Madrid en la que un inquilino paga 1.000 euros al mes, si el casero decide reducirle la cuota un 5% para beneficiarse de la desgravación del 90% acabará teniendo unas pérdidas de unos 110 euros.

“Lo que vemos, a priori, es que es una medida que intenta que se ‘autopague’, es decir, va a haber muchos alquileres por los que se va a pagar más a Hacienda, ya que el alquiler general en zonas no tensionadas va a tributar más de lo que tributaba antes”, remarca el experto de iAhorro.

Condiciones de los contratos de alquiler

Otra de las cláusulas establecidas en el texto detalla que el inquilino deberá disponer de más detalles sobre el alquiler que va a acabar asumiendo. Concretamente, el arrendatario podrá solicitar lo que se considera como información básica (no se detalla la información concreta en la nota de prensa de La Moncloa).

Asimismo, los gastos de la gestión inmobiliaria y de formalización del contrato las tendrá que asumir el propietario, no el inquilino. De esta manera, a la hora de alquilar una vivienda el arrendatario tan solo tendrá que pagar el mes en curso y la fianza.

Vivienda Protegida

En el caso de la vivienda protegida, el cambio está en el plazo en el que estas tienen dicha calificación. Deberán tener ese estado, como mínimo, 30 años y, dependiendo del tipo de vivienda, este plazo puede ser indefinido.

Hay que tener en cuenta que, hasta ahora, no funcionaba de esta manera. “Existían más facilidades para que la vivienda protegida pasara a ser libre”, subraya el experto de iAhorro. De hecho, hasta ahora dependiendo de la Comunidad Autónoma la vivienda podía pasa a ser libre entre 10 o 30 años después de que hubiera sido calificada como tal.

Desahucios

Se incluye un apartado que habla de los casos de desahucios de las viviendas. En el caso de que la persona afectada se encuentre en una situación de vulnerabilidad se priorizará que puedan encontrar una alternativa habitacional a través de los Servicios Sociales.

Mientras tanto, el alzamiento de dicha vivienda se alargará entre 1 o 2 meses en caso de persona física y entre 3 o 4 meses para las personas jurídicas.

Por otra parte, si el demandante del impago es un gran tenedor habrá que acreditar que antes del alzamiento de la vivienda se haya aplicado, como dice textualmente la nota de prensa de La Moncloa, “un procedimiento de conciliación o intermediación”.

Penalización a las viviendas vacías

Los ayuntamientos podrán aplicar una recarga del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) entre el 50% y el 150%, que dependerá del tiempo que lleve deshabitada y del número de viviendas desocupadas que tenga el dueño en el mismo municipio.

Esta penalización podrá aplicarse siempre que dicha propiedad lleve vacía más de dos años y que el afectado cuente, como mínimo, con 4 viviendas en la misma situación.

“La recarga del IBI no tiene por qué ayudar a que salgan más viviendas al mercado. Hay que tener en cuenta que esta medida va a depender de los ayuntamientos, por lo tanto, habrá municipios en los que se aplique y otros que no utilicen esta medida”, asegura el experto de iAhorro.