Hablan los expertos: ¿servirán las propuestas del Gobierno y del PP para reducir el problema de la vivienda?

El eterno problema del acceso a la vivienda entra en la precampaña electoral. Los principales partidos políticos han lanzado una batería de medidas para "arreglarlo". A grandes rasgos, el Gobierno apuesta por introducir regulaciones en el mercado, mientas la oposición busca hacerlo más competitivo para que haya más oferta de pisos disponible. ¿Quién tiene la razón?

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Tanto la compra como el alquiler de una vivienda se han puesto cada más difícil, especialmente si hablamos de grandes ciudades. Las condiciones para acceder a un crédito o a un contrato de arrendamiento se han endurecido, ya que los propietarios y la banca tienden a blindarse frente a impagos. Para ello se piden avales, contratos, nóminas… El arrendamiento es la vía por la que muchas familias que no puedan comprar un inmueble tratan de acceder al hogar, pero esta opción esta cada vez se pone más cuesta arriba. El año pasado los alquileres crecieron un 10%, según los datos que maneja Idealista, uno de los principales portales inmobiliarios.

Una medida estrella de la nueva Ley de Vivienda, promovida por el Gobierno y sus socios, y la que más polémica ha causado, es la limitación de la subida de los alquileres. En 2023 no podrán incrementarse más de un 2%, en 2024 tendrán que quedar por debajo de un 3% y para 2025 se creará un nuevo índice por parte del Estado mediante el que se marcará el máximo de lo que se puede subir. Y estas condiciones se endurecen para las zonas que sean declaradas como “tensionadas”. “Esta medida supone una intervención directa del Estado en el mercado. Cuando se aplican este tipo de políticas puede producirse escasez, si los propietarios consideran que no les compensa sacar las viviendas al mercado en las condiciones que les imponen”, señala Fernando Castelló, profesor de Economía en la Universidad Politécnica de Valencia y especialista en evaluación de políticas públicas. “Limitar los precios no ha funcionado históricamente. En Cataluña se ha hecho y no ha habido bajada de precios, pero sí de oferta”, apunta Joan Carles Amaro, profesor de Economía de Esade.

La mayoría de las viviendas de la Sareb requerirán inversiones para ser alquiladas

El profesor Gonzalo Bernardos, especialista en el sector inmobiliario, también es escéptico respecto a las limitaciones de precios. “No funcionan”, asegura y ejemplifica lo que ocurrió en Madrid y Barcelona durante el franquismo, cuando se redujo la oferta de inmuebles. “Con el control de precios, los propietarios recibían menos renta de lo que les costaba mantener los activos, los vendieron y decidieron invertir en otra cosa”, relata.

Esta legislación del Ejecutivo ha despertado recelos entre los especialistas. Pero tampoco ha contado con buenas opiniones por parte de los Sindicatos de Inquilinos. “El pacto anunciado permite subidas encubiertas, abre la puerta al fraude de los contratos de temporada, y no pone soluciones reales a la crisis de la vivienda”, señalan desde esta organización tras el acuerdo entre Ejecutivo, EH Bildu y ERC. Estas asociaciones señalan que la imprecisión de la propuesta puede dar lugar que los alquileres sigan subiendo e instan al Gobierno a regular más los precios. “Hay un incentivo peligroso porque no se contempla topar los nuevos alquileres. Los propietarios pueden expulsar a los actuales inquilinos para subir la renta al siguiente, alegando reformas”, apuntan.

Un punto que sí avalan los representantes de los inquilinos es la obligatoriedad de que sea el propietario el que corra con los gastos derivados de la agencia inmobiliaria. Un vacío legal permite que en muchas ocasiones las empresas inmobiliarias cobren a los futuros inquilinos los gastos de su actividad cuando es el propietario de la vivienda el que contraté esos servicios.

El Partido Popular rechaza de plano este tipo de propuestas, de un carácter más intervencionista, y confía en los incentivos para propietarios, arrendadores y compradores. Juan Bravo, vicesecretario de Economía del PP, anunciaba esta semana una batería de medidas en las que se contemplaba rebajar IBI para aquellos propietarios que pongan sus viviendas vacías en alquiler; concesiones de avales para acceder a arrendamientos o hipotecas o una ayuda directa de 1.000 euros para los menores de 35 años que compren o alquilen casas. La opinión del profesor y economista Gonzalo Bernardos es que estas propuestas solo sirven para incrementar más los precios de alquiler: "No tiene sentido que el PP criticase el bono alquiler de 250 euros hace meses y ahora proponga 1.000 euros. Si un propietario conoce que un joven cuenta con esa cantidad va a subir los precios porque sabe que podrá pagarlo. Además, dicen que van a entregar 1.000 euros a jóvenes con rentas bajas, pero si es así, nadie les va a alquilar y los bancos no le van a financiar una hipoteca".

Otro punto débil de estas medidas son el alcance de las mismas. La Comunidad de Madrid puso en marcha el año pasado Mi Primera Vivienda, un programa para avalar a los jóvenes que compraban su primera vivienda con un presupuesto de 18 millones y hasta principios de esta semana este programa había llegado a 307 hipotecados, según los datos proporcionados por el Ejecutivo regional. En la mejor estimación del equipo de Isabel Díaz Ayuso, presidenta de la Comunidad de Madrid, la propuesta puede llegar al 0.07% de los jóvenes de la región. Gonzalo Bernardos considera que es una buena medida para mejorar la accesibilidad de los jóvenes, con un funcionamiento como el de los créditos ICO.

Aumentar la oferta

El aumento de la oferta de vivienda para compra y alquiler es el ideal que buscan todos los Gobierno, pero no siempre es la solución. “Recordemos los tiempos de la burbuja, se construía muchísimo y los precios estaban disparados”, señala Fernando Castelló. El profesor de la Universidad Politécnica de Valencia denuncia que la mayoría de las propuestas se están centrando en la demanda y poco en la oferta: "Con estos ejemplos vemos que la oposición confía en el que el mercado inmobiliario sea más competitivo para que más personas accedan a él, pero hay que tener en cuenta que si hay más demanda, también la oferta de vivienda tiene que aumentar”.

El presidente del Gobierno anunció un plan el pasado domingo, durante la convención del PSOE en Valencia, para movilizar 50.000 viviendas de la Sareb, una de las pocas medidas para aumentar la oferta. De la cifra total, Sánchez señaló que 21.000 se pondrán al servicio de las comunidades y ayuntamientos para que las adquieran. Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, la rebaja aún más: "Sareb no tienen 50.000 viviendas en este momento, en el mejor de los casos tendrá que hacerlas".

Además, el Gobierno anunció que movilizará 4.000 millones de euros en créditos ICO, con cargo a los fondos europeos, para financiar la construcción de vivienda en alquiler asequible, que servirá como músculo financiero para sacar adelante los planes de Sareb y Sepes, ambos dependientes del Ejecutivo. Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), señala sobre esta financiación que "es una buena noticia que haya fondos públicos para financiar estas viviendas", pero se muestra "escéptico" hasta conocer "el interés del préstamo, las condiciones o qué se entiende por vivienda asequible".

También el PP ha sacado adelante varias propuestas para aumentar la oferta de vivienda en alquiler asequible, a través de colaboración público-privada. Comunidad y Ayuntamiento de Madrid son los más adelantados en este aspecto, incluso por delante de Sareb y Sepes, con más de 8.500 viviendas adjudicadas y en construcción por parte de promotores privados. Otra de las grandes propuestas por el partido liderado por Alberto Núñez Feijoo para aumentar la oferta pasa por poner en marcha una oficina antiokupas que garantice a los caseros recursos ante la ocupación de sus viviendas.

Tras la burbuja inmobiliaria, el problema de la vivienda continúa y, a la vista de las dificultades para acceder a una vivienda, para mucho tiempo. Las propuestas son ilimitadas, pero las buenas ideas requieren de tiempo. “La solución no será definitiva hasta que no haya un parque público de vivienda que pueda aliviar la fuerte demanda latente. Limitar los precios no ha funcionado históricamente”, concluye Joan Carles Amaro, de Esade.