Lo de “esta vez es diferente» tomó un giro tragicómico cuando se evidenció que la crisis que estalló en 2007 se parecían como dos gotas de agua a otra a la que se produjo tras el al crash de la bolsa de Nueva York en 1929. El precio de la vivienda, que se suponía que nunca bajaba, cayó en proporciones nunca vistas en España. Entre otras cosas porque la vivienda en propiedad para millones de españoles era inexistente antes del franquismo, durante el que establecieron las bases legales con una avanzada ley de la propiedad horizontal y se tomó la iniciativa con la construcción de más de dos millones de viviendas de promoción pública entre 1961 y 1973, En total, más de cuatro millones de viviendas entre públicas y privadas en apenas una década. Y su precio nunca había bajado, hasta el estallido de la burbuja en 2007.

500.000 VIVIENDAS. Pues bien, la crisis del Covid-19, que podemos dar por ventilada en el mundo desarrollado gracias a las diferentes vacunas de eficacia demostrada, sí que ha sido diferente. Este año se prevé la venta de 500.000 viviendas en España, recuperando exactamente el nivel de operaciones de 2019. En el año 2020, con todas las restricciones de movilidad por causa de la pandemia, se vendieron 417.000 viviendas, apenas un 17,7% menos. Los precios en general apenas se han mantenido y en este año 2021 probablemente subirán. Un panorama completamente distinto al de 2008, y mucho más parecido a otras crisis no tan dramáticas en España como las sufrida a principios de los ochenta y de los noventa. En aquellas crisis sufrieron mucho los promotores y la obra nueva, debido a que el instinto de los bancos ante una recesión era cortar el crédito a las empresas y restringir la concesión de hipotecas, haciendo realidad la crisis vaticinada en una suerte de profecía autocumplida. Así de estúpido solía ser el comportamiento de los bancos comerciales antes de que los bancos centrales comprobaran el poder de los bazukas de liquidez.

«TÚ CONSTRUYE...». Que el sector inmobiliario haya sorteado con tal elegancia la crisis del Covid 19 es una noticia excelente para los propietarios de las casi 25 millones de viviendas que existen en España, que no verán su riqueza mermada, con las nefastas consecuencias que ello tendría para su riqueza patrimonial y la economía en general. Que el 80% de las ventas sean de segunda mano es también una buena noticia.

El estallido de la burbuja inmobiliaria fue tan dramático en nuestro país precisamente porque se ponían en el mercado cada año un número descomunal de viviendas recién construidas. Casi un millón de viviendas se levantaron de sus cimientos en 2006, 950.000 para ser más exactos. Para darse cuenta de lo que esa cifra representa baste recordar que esa cantidad rebasaba las viviendas de nueva construcción de ese año en Reino Unido, Alemania, Francia e Italia juntas y se acercaba a la cifra total de viviendas de nueva construcción en el conjunto de la Unión Europea. Los promotores, financieros y comercializadores españoles confiaban a pies juntillas en la veracidad del principio que dominó siempre la estrategia del sector, aquí y en Pekin: «Tú construye, que los compradores vendrán».

LOS NÚMEROS Y LA SUERTE. Cuando años después le pregunté a un amigo promotor de entonces por qué se había librado del estallido de la burbuja, me confesó que en los planes de viabilidad que había analizado en los últimos años, los números no le salían, dado el precio del suelo y la capacidad de compra del público al que iban destinadas las viviendas. Desafortunadamente, no todos los promotores eran economistas como mi amigo, ni todos hacían números antes de poner en marcha una promoción. Gracias a ello, mucha gente sin nula experiencia como promotor pero con fácil acceso a un director de oficina bancaria, se hicieron ricos de la noche a la mañana con la promoción de viviendas. No hacían números pero la suerte les acompañó.

NOMBRES DE DISEÑO. Al llegar la crisis del Covid ya habían desaparecido prácticamente los grandes promotores provinciales y autonómicos, con su fácil acceso a la dirección de las Cajas de Ahorro y a las autoridades de gestión urbanística, que fue lo que alimentó la burbuja, junto con la prodigalidad de los bancos en conceder hipotecas a los compradores. Los promotores que quedaron después de la crisis, con algunas notables excepciones, son promotores casi de barrio, por una parte, y los grandes fondos de inversión, que olieron la facilidad de gestión de la obra nueva en España y los beneficios que reporta la ansia de ladrillo en propiedad de los españoles. Se han quedado en nuestro país en forma de promotoras nacionales con nombres tan de diseño como Neinor, Aedas, Kronos, Quabit que se han solapado a algunas reconvertidas de los restos del naufragio como Metrovacesa, Amenábar o Habitat.

Con tanta promotora con tanto respaldo de fondos de inversión y con la participación de los propios bancos, siempre dispuestos a unirse a la fiesta, veremos el resurgimiento en los próximos años del sector de la obra nueva, con proyectos más grandes y ambiciosos y con mucha menos recurso a la corrupción de funcionarios y políticos que en el pasado. No hay mucha gente en las direcciones de esas compañías multinacionales dispuestos a jugarse el tipo por untar a un gerente de urbanismo y a responder por ello ante sus accionistas primero, y ante la ley más tarde o más temprano. El panorama que pinta Crematorio (un excelente libro y una mejor serie de televisión) no se volverá a repetir así que pasen cien años en este país.

SEGUNDA MANO. Así las cosas, resulta tremendamente positivo que la mayor parte de las viviendas que se vendan en estos años en España sean de segunda mano. Lo más beneficioso para el medio ambiente es reciclar en vez de fabricar. En la elaboración de cemento se consumen ingentes cantidades de energía, que todavía en su mayor parte procede del carbón y el petróleo. La compra de vivienda de segunda mano contribuye a la regeneración de los centros urbanos, mucho más eficientes en la distribución de servicios ya consolidados que la periferia urbana o los suburbios residenciales en los que se suele construir la mayor parte de la obra nueva.

Por una vez, todo parecen buenas noticias para el sector del ladrillo. Pero antes de celebrarlo, espera que el Gobierno apruebe la Ley de Vivienda en ciernes. Nunca hay que minusvalorar la capacidad de la izquierda de perjudicar el mercado y estropear así la economía.