29 de octubre de 2019
29.10.2019
Tu casa y túTu casa y tú

Cambio de ciclo: presente y futuro del mercado de la vivienda

La moderación llegará a la compraventa pero también alcanzará al alquiler

29.10.2019 | 23:50
La vivienda es un 21% más barata para quien la compra.

La vivienda empieza a mostrar los primeros signos de la desaceleración de la economía española. Por primera vez desde 2013, caen los precios en Barcelona y, aunque en Madrid continúan en ascenso, los expertos auguran un previsible cambio de ciclo. La moderación llegará a la compraventa pero también alcanzará al alquiler, lo que mejorará las posibilidades de los más jóvenes.

La economía española pierde ritmo y la vivienda a la venta se abarata. Cae ocho décimas entre julio y agosto, en datos de Tinsa. De cómo evolucione el mercado laboral dependerá también que la rebaja se traslade además al alquiler. El exceso de demanda y otros factores como los arrendamientos turísticos y la falta de alquiler social han despuntado los precios con alzas del 50% desde que tocara mínimos en 2013 y hasta su punto álgido en mayo de 2019. La vivienda en la era postburbuja es un 21% más barata para quien compra, pero un 11% más cara para quien alquila. Dos caras de una misma moneda de un mercado que todavía presenta grandes dificultades para muchos.

La compraventa de viviendas en España cayó casi un 19% el pasado junio, según las estadísticas del Consejo General del Notariado. El descenso coincide con la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria en un contexto, además, de incertidumbre política con un Gobierno en funciones y la amenaza -hoy, real- de unas nuevas elecciones. Pese estos síntomas de freno, la vivienda encadenó en septiembre su duodécimo trimestre consecutivo de subidas (+1,2% sobre los tres meses anteriores). Con todo y desde los valores máximos de 2007, la caída media en España es ya del 33,3%. Precios que el banco suizo UBS advierte que están sobrevalorados, al menos en la capital de España.

De acuerdo a estos datos, el cambio de ciclo parece evidente para José García Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la Universidad Pompeu Fabra. De aquí al final de año y según las últimas previsiones del Banco de España, el componente de inversión en vivienda se reducirá un 2,3%. "Un poco más a medio plazo, en 2020, las mismas fuentes apuntan a una ligera mejoría, pero siempre inferior a las cifras de 2018", detalla. El parón se veía venir por la tendencia natural del mercado, pero también por las sombras de la recesión mundial y la incertidumbre política en España.

Moderación de precios, también a futuro


"El crecimiento de los precios observado desde el comienzo de la recuperación inmobiliaria junto con la pérdida de poder adquisitivo de los salarios ha producido un significativo empeoramiento de la accesibilidad de la vivienda", comenta José García Montalvo. "Es buena noticia que se esté produciendo ahora una moderación de precios que, dadas la situación y tendencias actuales del mercado inmobiliario, continuarán en el futuro", pronostica.

Le secunda Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario España, felicitándose de esta previsible moderación, "que ayudaría al acceso en propiedad o en alquiler de los jóvenes", favorecido por el mayor aumento salarial de 2019, 2,1% en el segundo trimestre de 2019, frente al 0,3% de aumento del IPC".

La moderación es tangible. Tras varios años de fuertes crecimientos, las rebajas en Baleares y Canarias en 2018 han dado el pistoletazo de salida respecto del resto de España. Y, por primera vez desde 2013, caen los precios en Barcelona. En este contexto, la promoción pública y los visados de obra nueva registran el estancamiento que el resto del mercado, mientras que la de segunda mano sigue siendo la opción más elegida para la compra.

El economista Gonzalo Bernardos templa las previsiones y hace un matiz. "Este año, el mercado residencial seguirá en expansión", introduce. "El precio subirá un 8%, las transacciones un 13% y el crédito neto destinado a la compra de viviendas un 3%", detalla. Sin embargo, será un año de importantes cambios pues, en su opinión, las ciudades medianas sustituirán a las grandes como dinamizadoras.

Para Borja Mateo, experto en mercado inmobiliario y autor de 'La verdad sobre el mercado inmobiliario español' (Manuscritos, 2010) y de 'Cómo sobrevivir al crack inmobiliario' (Manuscritos, 2012), este es un buen momento para vender, porque los precios ya han alcanzado su recorrido máximo, pero no tanto para comprar si se cumplen los pronósticos que anuncian una recesión.

Alquilar, una asignatura pendiente


España no es país de alquileres. Y, sin embargo, este modelo es cada vez más utilizado por sus residentes. Desde el inicio de la crisis en 2008 y como respuesta a la incertidumbre, unas 670.000 familias han renunciado a la propiedad en favor del arrendamiento, en total el 52% de los nuevos hogares, según datos de la consultora CBRE.

Y, todo, pese a los precios. Y porque la compra está vetada a quienes poseen contratos precarios y temporales. Es por esto que el colectivo más ligado al alquiler son los jóvenes, aunque en edades de 30 a 44 años la tasa de arrendamiento ha pasado del 19,1% de 2010 al 29,9% de 2018. "Si en 2005 solo el 9,5% de los españoles estaban en alquiler con precio de mercado, en 2018 esa proporción se eleva ya al 14,8% y, teniendo en cuenta todo tipo de alquileres como cesiones y aquellos por debajo del precio del mercado, se llegaría al 23.9%, todavía diez puntos por debajo de la media europea", constata José García Montalvo desde la Pompeu Fabra.

El Ministerio de Fomento acaba de dar a conocer el coste real del alquiler: 819 euros de media en Madrid y 769 en Barcelona, en datos recogidos en su último Boletín de Vivienda en Alquiler. Madrid es la provincia más cara de España, con 10,7 euros por metro cuadrado como media y una fianza de 819 euros. Le sigue Barcelona, con 9,6 euros por metro cuadrado y 769 euros de fianza de media. Guipúzcoa las supera con 11 euros por metro cuadrado, pero el menor tamaño de las viviendas deja la media de las fianzas en 730 euros.

Madrid es la provincia más cara para alquilar. Foto: Shutterstock

Desde la perspectiva de Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario de España, "persiste una situación de exceso de demanda en el mercado de alquileres, sobre todo en las principales capitales, aunque puede atenuarse si se frena la creación de empleo como parecen indicar los datos desestacionalizados de afiliados a la Seguridad Social", explica.

"Tradicionalmente la tenencia en alquiler ha sido considerada en España como la solución de aquel que no podía comprar, del perdedor", contextualiza a su turno José García Montalvo. "Esa visión está quedando atrás forzada por los cambios sociales, el recuerdo de los problemas financieros de las familias hipotecadas durante la crisis y las mayores dificultades para obtener créditos hipotecarios", explica. Además, si los tipos de interés subieran a mediados de 2020, como ya ha adelantado el Banco Central Europeo, disuadirían la demanda de hipotecas y, por ende, la compraventa.

¿Por qué, entonces, en España el alquiler no termina de funcionar? Los expertos acusan escasez de alquiler social. "El mayor culpable ha sido un sector público que hizo dejación de sus obligaciones y se dedicó a vender viviendas públicas, en lugar de crear un parque de alquiler social, subvencionando con los ingresos impositivos y gastos fiscales la lotería de la protección oficial", atribuye José García Montalvo.

"La mejor política de vivienda consiste en favorecer aumentos importantes en la oferta de pisos de alquiler, en gran parte por la nueva construcción y el resto mediante convenios o compras de viviendas a Sareb y a los bancos", concluye coincidente Julio Rodríguez. "Un gobierno no en funciones debería establecer un plan estatal, en colaboración con las autonomías, impulsando que el suelo cedido a los ayuntamientos procedente de los nuevos desarrollos urbanísticos se destinase a la construcción de viviendas protegidas destinadas al alquiler, de forma que sean sociales a perpetuidad", insiste, "eliminando la frecuente corruptela con las viviendas de protección oficial".

Compartir en Twitter
Compartir en Facebook