El 'coliving' sénior se abre paso en España, pero el desconocimiento y el coste lastran su despegue

Envejecer hasta tus últimos días en casa, sin suponer una carga para tu pareja o tus hijos, rodeado de vecinos que te ayudan o de profesionales que te cuidan o atienden, dentro de tu propio edificio, es posible, pero todavía son pocos quienes pueden disfrutar del modelo en España. Según la Federación Empresarial de la Dependencia (FED), existen más de 5.400 viviendas con servicios diseñados para personas mayores, lo que tan solo supone el 0,02% del parque de 27 millones de inmuebles. Y la mayoría se concentran en Catalunya –donde el Consorci de Salut i Social tiene constancia de 3.078 viviendas–, Madrid y la Comunitat Valenciana.

Se trata de modelos muy diversos, con nombres también dispares: ‘coliving’, ‘cohousing’, vivienda colaborativa, vivienda con servicios o acompañamiento, comunidades de convivencia… Una variedad que viene motivada por una falta de definición jurídica uniforme, lo que a su vez contribuye a que exista cierta confusión y a que sean alternativas poco conocidas.

La mayoría de la oferta se concentra en Catalunya, donde el Consorci de Salut i Social tiene constancia de 3.078 viviendas

A estos frenos al despegue del modelo también hay que añadir barreras culturales, porque muchas personas no están dispuestas a cambiar su casa de toda la vida por un inmueble pequeño, a veces en régimen de alquiler, otros con formato de cooperativa… A ello se suman los problemas para encontrar suelo y financiación, así como un panorama sin normativa estatal y una pequeña diversidad de leyes autonómicas que a veces no regulan los proyectos autogestionados o los espacios comunitarios o cooperativos, y un apoyo institucional aún limitado.

Diversidad de modelos, barreras culturales, falta de regulación y apoyo institucional, así como problemas de acceso a la financiación, frenan el despegue de la vivienda colaborativa sénior

Pese a las dificultades, se trata de un modelo que comporta ventajas, porque fomenta el envejecimiento activo y colaborativo, dado que se trata de edificios accesibles con espacios para que los inquilinos se relacionen y hagan actividades, lo que disminuye la soledad no deseada y favorece los cuidados y el apoyo entre vecinos. Además, algunos modelos disponen de cocinas, comedores, gimnasios o servicios de salud y de limpieza para aquellas personas que necesitan que se les haga la comida o que se les controle una enfermedad crónica, sin tener que salir del edificio y, normalmente, de forma más económica que si los cuidados se contratan de forma individual. También resultan más económicos que las residencias de mayores.

Ahorro

Asimismo, muchos modelos fomentan la autogestión y gobernanza democrática y el modelo de cesión de uso sin ánimo de lucro. “Motivan el sentido de comunidad, crean vínculos fuertes, incentivan la participación y la autogestión, garantizan la sostenibilidad y generan ahorro si se comparten servicios y se reduce el coste”, resume Victòria Coll, directora ejecutiva del Àrea Social del Consorci de Salut i Social de Catalunya (CSC), que promueve viviendas con servicios para séniors en régimen de alquiler social y con un coste de unos 820 euros.

La mayoría de las viviendas para mayores son apartamentos de promoción libre y solo el 34% son inmuebles concertados con la administración

En cualquier caso, el balance de la Federación Empresarial de la Dependencia (FED) –que puede no incluir todas las promociones al haber tanta disparidad y tampoco existen datos oficiales, a nivel estatal– indica que la mayoría de las viviendas para mayores (el 49%) son apartamentos de promoción libre; es decir, sin apoyo del sector público. El 34% sí son concertados con la Administración y un 17% corresponde a resorts séniors, ubicados en su mayoría en la costa y orientados a los jubilados extranjeros que se establecen por temporadas o de forma definitiva en España.

De hecho, el 'coliving' para mayores está mucho más extendido en Europa, EEUU y Canadá que en España, donde esta práctica “tiene una baja penetración en comparación con otros mercados europeos consolidados”, según la patronal mayoritaria en el sector de la dependencia.

Los datos de la FED indican además que los operadores de este sector ingresaron 75 millones de euros en 2024, un 11,9% más que en 2023 y un 30% más que antes de la pandemia. El crecimiento se sustenta en el creciente interés por ofertar servicios a un sector de la población cada vez más numeroso y con más ingresos que otros colectivos. De hecho, los mayores de 65 años ya representan el 20% de la población (casi 10 millones de personas) y en 2030 serán unos 15 millones (alrededor del 30%), a medida que la generación del ‘baby boom’ entre de lleno en la jubilación.

A pesar de ello, “el negocio de gestión de productos inmobiliarios para mayores se encuentra aún en una fase incipiente de desarrollo, con niveles de dotación y facturación discretos”, según el diagnóstico de la FED.

"La mayoría de proyectos son en régimen de alquiler, y el problema es que todo español tiene un ladrillo metido en la cabeza y siempre piensa que alquilar es tirar el dinero"

Ignacio Fernández-Cid

— Presidente de la FED

De alquiler

Uno de los motivos es que la mayoría de las viviendas ofertadas son en régimen de alquiler (el 75%) pero “todo español tiene un ladrillo metido en la cabeza y siempre piensa que el alquiler es tirar el dinero”, apunta Ignacio Fernández-Cid, presidente de la patronal. A su juicio, el mejor modo para que este modelo despegue es aumentar la colaboración público-privada, de forma que la administración cree un marco legal que fomente el 'coliving' y ayude con la cesión de suelo y otras ayudas, con el objetivo de “que este tipo de viviendas lleguen al común de los mortales y no se queden en el sector elitista”.

Solo seis autonomías han dado pasos para encuadrar las viviendas colaborativas como una nueva tipología en su cartera de servicios sociales

El Gobierno central ha dado pequeños pasos, al incluir las alternativas residenciales comunitarias en la Estrategia que impulsa el modelo de cuidados cominitarios y en la reforma de la ley de dependencia, para que estas fórmulas de vivienda se incluyan en la cartera de servicios. Pero todavía no hay regulación suficiente y solo seis autonomías han dado pasos para encuadrar las viviendas colaborativas como una nueva tipología en su cartera de servicios sociales.

A esta falta de normativa, que implica barreras regulatorias que dificultan la homogeneidad y el despegue del modelo, se unen otros dos obstáculos recurrentes: la falta de suelo y de financiación. Por ejemplo, Sostre Cívic, la principal cooperativa de vivienda en cesión de uso en Catalunya, que ha impulsado tres proyectos de vivienda sénior, no tiene acceso a la banca tradicional y debe recurrir a la banca ética o pública. "Y acceder a suelo o edificios a rehabilitar a precio asequible nos cuesta muchísimo”, denuncia su portavoz, José Tellez. Por ejemplo, han puesto en marcha una cooperativa de viviendas en Barcelona gracias a la cesión del suelo, durante 99 años, por parte del ayuntamiento.

Proyectos rurales

A su vez, en Euskadi “solo han salido adelante proyectos rurales porque es más accesible el suelo y hay volúmenes grandes de caseríos que de otra forma no son fáciles de sacar al mercado”, indica a su vez Rubén Méndez, de la secretaría de Vivienda Cooperativa de la Red de Economía Alternativa y Solidaria (REAS).

Méndez ratifica que la falta de normativa, de financiación y de suelo asequible son los principales frenos a la vivienda en régimen de cooperativa y si es sénior, aún más, porque la banca tiene poco interés en financiar a personas mayores y los tiempos y trámites prolongados que conllevan estos proyectos suelen ser un motivo disuasorio para muchos de ellos.

Otra barrera es que los fondos de inversión consideran que la vivienda colaborativa sénior no es tan rentable como otros modelos inmobiliarios más lucrativos, como el 'coliving' para jóvenes. Y, por último, hay empresas "que quieren aprovechar el modelo de cooperativa simplemente para realizar la promoción inmobiliaria y que los socios financien la operación, pero luego su participación en el proyecto es mera formalidad", afirma Méndez.

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