A principios de este siglo, España vivió un fenómeno inusitado en el su historia económica que conocemos como la gran burbuja inmobiliaria. La cifra de construcción anual de viviendas se disparó literalmente, a a tal punto que en el 2005 se construyeron en España un número de viviendas equivalente a las de Francia, Reino Unido y Alemania en su conjunto. Los registradores de la propiedad estuvieron a menos de 50.000 unidades para certificar el millón de transacciones de viviendas en nuestro país, con casi 800.000 viviendas nuevas construidas en ese año. Los empresarios del sector eran conscientes de que el fenómeno no podía durar mucho más tiempo, pero, como en el juego de las sillas musicales, nadie quería parar hasta que la música no cesara. Y vaya si paró. Por contraste, el año pasado se vendieron algo más de medio millón de viviendas, de las cuales apenas 120.000 fueron de obra nueva.
La música que dinamizó hasta ese extremo el sector inmobiliario era básicamente el crédito abundante y fácil a los promotores. Había tal avidez por parte de los inversores de obtener altas rentabilidades para su dinero, que acudían en masa a las emisiones hipotecarias de las entidades financieras (el fenómeno de los productos estructurados se dio más bien en la banca de inversión americana), con lo que el crédito para promover viviendas y comprarlas fluía como ríos de oro por los canales bancarios. Era la época en que los directores de oficinas bancarias (presionados por sus direcciones) salían a la calle cuando pasaba algún promotor y le ofrecían financiarles algún proyecto, real o futuro. Al legítimo afán de banqueros y promotores por hacer negocio, se sumó la avaricia de los particulares, que se enriquecían con el famoso ‘pase’: daban una señal para una vivienda en plano, pagaban como mucho los plazos de la entrada, y, antes de firmar la escritura de compraventa y entrar en posesión de la vivienda, se la vendían a otro comprador a un precio actualizado considerablemente superior. Eso significaba, en la práctica, que una inversión de 10.000, 20.000 o 30.000 euros se duplicaba, triplicaba o hasta cuadruplicaba en un plazo de apenas de tres años. Y a continuación, como en la ruleta, se volvía a invertir el rendimiento inicial para esperar la próxima multiplicación del nuevo capital. Muchos extranjeros se hicieron expertos en ‘el pase’, lo que alimentó nuestra particular burbuja inmobiliaria regional en segunda residencia, en la que brilló con luz propia la empresa Polaris World.
Como todos sabemos, esa burbuja se pinchó estruendosamente en el verano de 2007, conmoviendo los fundamentos del sistema financiero mundial, sobre todo cuando al estallido de las hipotecas subprime (crédito basura otorgado a compradores insolventes que producían comisiones astronómicas a los intermediarios financieros) en Estados Unidos se sumó la estupidez de dejar caer a Lehman Brothers, una entidad sistémica del entramado financiero norteamericano y, por ende, global. Lo demás ya es historia. La diferencia de lo que ocurrió después entre España y Estados Unidos, cuyas burbujas inmobiliarias eran de similar proporción, es que los norteamericanos contaban con la fortaleza del dólar, una Reserva Federal comprometida a mantener en marcha la economía inyectando cantidades ingentes de fondos a la economía financiera y aquí nos encontramos en manos de un BCE maniatado por los alemanes, unos puritanos financieros adictos al concepto de austeridad como todo buenos luteranos. La diferencia de perspectiva permitió que la economía norteamericana se recuperara en apenas dos años, y que el sector inmobiliario se pusiera en orden en apenas cinco, aunque los efectos de la crisis en el sector inmobiliario se dejaran sentir al menos una década.
La Gran Crisis afectó de manera dramática a muchos de promotores que hicieron grandes fortunas con la burbuja. Empezando por Polaris, que se fue derrumbando como un castillo de naipes y, con Polaris, un gran número de promotores locales. Hemos pasado de tener en marcha en nuestra región más de cien proyectos de residenciales con campos de golf a apenas la decena que resistieron finalmente los embates de la crisis. Y no hablemos de las Cajas de Ahorro regionales, especialmente en el Levante español. Ellos inflaron la burbuja y desaparecieron con ella por imperativo de las autoridades financieras europeas, que acudieron al rescate imponiendo orden y exigiendo el saneamiento de las carteras inmobiliarias, para beneficio final de los fondos de inversión, principalmente norteamericanos.
De aquel desastre sobrevivieron empresas cuyos fundamentos económicos estaban en otros sectores, como Profusa (de El Pozo) o Urbincasa (de Licor 43). También sobrevivieron algunos promotores tradicionales que, acostumbrados a soportar los vaivenes provocados por las crisis inmobiliarias recurrentes, se comportaron durante la burbuja como las hormigas de la fábula.
A día de hoy, cuando el sector de la obra nueva se está recuperando a trancas y barrancas, hay un fenómeno ya consolidado en el ecosistema de los nuevos tiempos. Y es la ascensión de las grandes promotoras nacionales, algunas de ellas fruto de la iniciativa y el capital de los mismos fondos de inversión norteamericanos. Marcas como Neinor, Aedas, Via Celere, Metrovacesa o Habitat sonarán cada vez más por nuestras tierras porque se han quedado con la parte del león de los solares que cayeron en manos de la Sareb o de los Bancos supervivientes a la burbuja y que ahora le hacen ascos al sector de la promoción, como Santander, BBVA o CaixaBank.
La obra nueva constituye un factor aspiracional en el mercado inmobiliario y, por eso, aunque parezca contradictorio, sirve para dinamizar también la venta de la vivienda usada. Es normal que, para comprar una vivienda nueva, mejor y más cara, necesites vender tu vivienda actual. La irrupción de las grandes promotoras corporativas deja, a su vez, oportunidades para pequeños promotores y gestoras de cooperativas, que soportan proyectos que, por su dimensión, no interesan a los gigantes del sector. Un legado positivo de la burbuja es que hay bastante suelo disponible dentro de los Planes Generales aprobados por los municipios. El legado negativo, por otra parte, es que las entidades financieras han olvidado su extremada generosidad del pasado y restringen fuertemente el crédito para el promotor y para los particulares. Las cicatrices de aquellas profundas heridas aún tardarán en restañar.
