La construcción de vivienda protegida se desploma en España un 90% desde el fin de la burbuja

El número de viviendas de protección oficial (VPO) que se construyen en España se ha desplomado alrededor de un 90% desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, con niveles de producción por debajo de las 9.000 unidades al año, una cuantía sustancialmente inferior a la de creación de hogares, que supera ampliamente los 200.000 anuales, según datos del Ministerio de Vivienda incluidos en el 'Informe de vivienda asequible en España', elaborado por la firma de consultoría inmobiliaria Atlas Real Estate.

"La tasa de construcción de VPO a día de hoy supone apenas un 10% de su máximo en 1997", resume el estudio. En ese año, se calificaron 85.028 viviendas de protección oficial, incluyendo los planes estatales y también regionales. En 2023, únicamente se entregaron 8.847 inmuebles de esta tipología, un 89,6% menos. La cifra es también sustancialmente inferior a la producción registrada también antes del pinchazo de la burbuja inmobiliaria y financiera: en 2007, cerca de 70.000 VPO finalizaron sus obras de construcción.

Alejandro Bermúdez, consejero delegado de Atlas Real Estate, explica el porqué detrás de este desplome: "Con la crisis, se recortó en el presupuesto de vivienda pública y protegida. Posteriormente, aunque se intentó recuperar, apareció un problema de que falta suelo. Todo esto ocurre en un contexto en el que tampoco se ha avanzado en actualizar los mecanismos de ordenación urbanística, casuística a la que se suma la inflación, que ha frenado la actividad porque los módulos de las subvenciones se tienen que adaptar a los costes".

Además, entre 2010 y 2013, los gobiernos de José Luis Rodríguez Zapatero y Mariano Rajoy redujeron las ventajas fiscales y ayudas que beneficiaban a la promoción de vivienda protegida. El primero eliminó las subvenciones a la urbanización, compra de suelos, entrada en compraventa y a la VPO que excediera los objetivos previstos, además de disminuir en un 40% las ayudas directas a la construcción de vivienda protegida en alquiler y aumentar el tipo de interés de los préstamos asociados al desarrollo de viviendas.

Por su parte, tres años más tarde, Rajoy apostó por extinguir la subsidiación de préstamos libres y préstamos convenidos para el desarrollo de VPO. Esta es otra de las consecuencias de la producción actual, según Atlas Real Estate: "El modelo de la VPO, que en su momento demostró ser eficaz (aunque fuese mejorable en ciertos puntos), cumplió un papel relevante en determinadas etapas históricas, se encuentra ahora prácticamente en desuso".

La vivienda protegida la construyen principalmente empresas privadas

A pesar de la creencia popular, la vivienda protegida no implica que su construcción corra a cargo de una administración pública, sino que se eleva sobre un suelo calificado de esta forma. Concretamente, según un informe elaborado hace unos meses por la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), el 85% de las 3,27 millones de VPO que se construyeron entre 1976 y 2022 fueron impulsadas por promotores privados, "sin apenas comprometer fondos públicos y dotando de una infraestructura de vivienda asequible al país que, sin duda, ha tenido su repercusión en la formación de la actual clase media". "Estas más de tres millones de viviendas, no es que hayan dejado de ser vivienda pública, sino que realmente, nunca han sido propiedad de la Administración", remarcaba el estudio.

Otras causas del problema de acceso a la vivienda

La fuerte caída en la promoción no solo se ha producido en la tipología protegida, sino también en las libres. Entre 2013 y 2024, según el informe de Atlas Real Estate, se ha producido un déficit de alrededor de 300.000 casas, derivado de la mayor creación de hogares y la baja construcción de nuevos inmuebles. "Si seguimos las proyecciones del INE del incremento poblacional y mantenemos la construcción de vivienda estable, con 80.000 viviendas al año, el déficit ya acumulado de 299.154 viviendas asequibles, se convertirá en 2,6 millones hasta 2039", desarrolla la consultora.

Adicionalmente, esta falta de nuevo producto, ha provocado que los compradores hayan ido absorbiendo la oferta de segunda mano en el mercado, también en alquiler. Entre otros factores, destaca la alta carga fiscal, el ascenso de los costes de construcción, que agrava el alza en los precios, la concentración de población en grandes ciudades, que registran saldos migratorios muy positivos, y el menor aumento de la renta real de los hogares, que se sitúa por debajo de los niveles alcanzados en 2007, en proporción a la subida en los precios de la vivienda.

Todas estas casuísticas han provocado un aumento en los precios, que a su vez han elevado el dinero que deben destinar las familias para pagar su vivienda y un retraso en la emancipación juvenil, que han situado los problemas de acceso como una de las principales preocupaciones de los ciudadanos, según el CIS. Para solventarlo, Atlas Real Estate propone la liberalización de suelo, la implementación de fórmulas de colaboración público-privada para el desarrollo de promociones, la optimización de costes mediante tecnología y una reducción de la tasa impositiva, medidas que permitirán lograr a medio y largo plazo la proyección de 3,5 millones de pisos asequibles, cifra que "garantizaría que ninguna familia supere el 30% de su renta neta en gastos de vivienda, según los criterios de la ley de vivienda", concluye el informe.