16 de junio de 2019
16.06.2019
Hipotecas

¿Tienes hipoteca o estás a punto de firmar una? Así te afecta la ley hipotecaria

La norma entra en vigor este domingo tras más de tres años de retraso y trae consigo muchas novedades

16.06.2019 | 08:15
Así te afectará la nueva ley hipotecaria.

La nueva Ley Hipotecaria es ya una realidad y entra en vigor este 16 de junio tras más de tres años de retraso. Son muchas las novedades que trae consigo, sobre todo para los nuevos hipotecados, aunque los que ya tienen una hipoteca firmada también podrán beneficiarse de algunos aspectos.

Esta nueva norma se sustenta sobre todo en una mayor protección para el hipotecado basada en una mayor información previa a la contratación, junto con una disminución de los costes que tendrá que soportar el hipotecado ya que ahora éste únicamente hará frente al gasto de tasación, lo que significa que será el banco el que asuma los gastos de notaría, registro, gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Si vas a pedir una hipoteca, estos son los cambios que te afectarán

Ahora hay más información precontractual a través de dos documentos clave: la FEIN y la FiAE. Por un lado, la FEIN es la Ficha Europea de Información Normalizada y es el documento que sustituye a la antigua FIRPE. Se trata de la oferta personalizada del préstamo y tiene carácter vinculante. Tiene una validez de 10 días y es en este documento en el que se incluyen todas y cada una de las características del préstamo hipotecario haciendo referencia a la persona y operación concreta.

La FiAE por su parte, es la Ficha de Advertencias Estandarizada e incluye información relativa a las cláusulas de la hipoteca (comisión de apertura, vencimiento anticipado por impago y qué gastos se aplican en este caso), la distribución de los gastos asociados al préstamo (recordemos, el banco asume todos los gastos menos el de tasación) y en el caso de las hipotecas variables, incluirá una simulación de las cuotas periódicas que se pagarían teniendo en cuenta distintos escenarios de evolución de los tipos.

La nueva normativa comienza a regular la comercialización de los productos vinculados y su venta únicamente está permitida si se demuestra que su contratación supone un beneficio para el cliente. Además, si el cliente presenta una alternativa de producto al que ofrece la entidad cuyas condiciones sean iguales que las que ofrece la entidad, ésta tiene la obligación de aceptar el producto.

Las famosas cláusulas suelo quedan definitivamente prohibidas y el hipotecado se beneficiará de las bajadas del tipo de interés al que esté referenciada su hipoteca.

Además, el hipotecado tiene derecho a acudir al notario 10 días antes de la firma de la hipoteca para que éste le explique todos los aspectos del préstamo hipotecario y resuelva cualquier duda. Para, ello, la entidad está obligada a enviar al notario (que libremente puede elegir el hipotecado) toda la documentación del préstamo con 10 días de antelación a la firma. El notario verificará esta información y tras la visita del futuro hipotecado recogerá un acta en el que deja constancia de todo sobre lo que le ha informado.

Destaca que con la nueva ley es necesario que haya un impago de 12 cuotas o bien del 3% del importe del préstamo hipotecario para poder ejecutar la hipoteca si se da en la primera mitad del préstamo y no una cuota como ocurría antes. Si se trata de la segunda mitad de la hipoteca, será necesario el impago de 15 cuotas o bien del 7% del capital.

¿Qué ocurre con los que ya tienen una hipoteca firmada?

La Ley Hipotecaria no tiene efecto retroactivo, es decir, únicamente afectará a las hipotecas que se contraten a partir del 16 de junio. Pero sí hay un aspecto de la nueva norma del que los ya hipotecados se pueden aprovechar y es cuando el préstamo hipotecario sea objeto de una subrogación o de una novación. En este caso la ley sí les será aplicable.

Es por esto por lo que aquellos que piensen en cambiar la hipoteca de una entidad a otra, pueden beneficiarse de la nueva ley ya que la subrogación es gratuita. En palabras de Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.com, "hasta ahora, el cliente tenía que pagar los costes de la subrogación algo que cambia con la ley y pasan a ser los dos bancos que actúan en este cambio de préstamos quienes se harán cargo de estos gastos. Es una oportunidad para los que contrataron su hipoteca después de 2013 y no están contentos con su entidad".

Colombelli hace referencia a aquellos hipotecados que actualmente no se benefician de la deducción por vivienda habitual en su declaración de la Renta por adquirirla tras 2013. En este caso, al no tener derecho a la deducción, la subrogación podría ser una gran opción para conseguir una mejor hipoteca.

¿Cómo reacciona el mercado hipotecario con la ley?

El anuncio de la ley y su próxima entrada en vigor han supuesto movimientos en el mercado hipotecario. Las entidades se han mantenido expectantes durante los meses en los que se ha ido perfilando la Ley Hipotecaria, pero a medida que el texto avanzaba han ido experimentando bajadas en los tipos tanto fijos como variables a finales de 2018. De hecho, muchas de ellas se han adaptado a los requisitos de la ley previa a su puesta en vigor, por ejemplo, asumiendo los gastos de la hipoteca.

Según el director de Hipotecas de iAhorro.com "la guerra hipotecaria por la búsqueda de clientes se intensificará tras la entrada en vigor de la Ley Hipotecaria ya que supone un marco legal estable que permitirá estrategias más consolidadas y planificadas a largo plazo". Habrá que estar muy atentos a los próximos movimientos por parte de las entidades a partir de este 16 de junio.

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