"El potencial de la Región para atraer turismo residencial se podría explotar mucho más"

¿Cómo ha sido la evolución interanual del precio medio de la vivienda en la Región de Murcia en los últimos cinco años y en qué se diferencia respecto a otras comunidades autónomas? 

La evolución de los precios en la Región desde 2001, con un crecimiento sostenido en torno al 5%, ha sido parecida a la que han experimentado los precios a nivel Nacional, lo que es lógico porque la problemática de la vivienda es común en todo el país. La alta demanda en las grandes ciudades, la escasez de oferta de obra nueva, la falta de suelo urbanizado, los altos costes de construcción, los impuestos claramente excesivos y la falta de infraestructuras que vertebren las ciudades, entre otros, son problemas que en mayor o menor medida se repiten en todas las zonas. Sin embargo, puede apreciarse que los precios se han disparado en los últimos dos años por encima de los dos dígitos tanto en nuestra Región como en toda España, evidenciando que la escasez de vivienda es cada vez más grave y la tensión en los mercados aumenta.

A pesar del aumento de precios, la Región sigue siendo más asequible que la Costa del Sol o Madrid. ¿Qué factores creen que explican esta ventaja competitiva? 

El poder adquisitivo de nuestra Región es un 17% más bajo que la media Nacional, bastante inferior a Madrid o la Costa del Sol, donde los compradores internacionales y nacionales de rentas altas son una parte importante del mercado. Por ello en estas localizaciones hay demanda para productos más caros que en Murcia. Para la primera residencia en Murcia es fundamental mantener los precios en niveles que la gente pueda pagar, mientras que en segunda residencia para extranjeros no tenemos una gran oferta en estos momentos. Asimismo, el coste del suelo es superior en las localizaciones que comentas, lo que empuja también los precios al alza.

¿Qué peso tienen hoy en día los compradores extranjeros -especialmente los jubilados- en el mercado murciano y cómo influye su perfil en la oferta de promociones inmobiliarias?

El peso de los compradores extranjeros está alrededor del 21,42% en nuestra Región, según el último informe trimestral de Registradores, si bien de este dato tenemos que separar los compradores de primera residencia, que vienen a nuestra Región a trabajar, de lo que podemos denominar turismo residencial, que supone aproximadamente la mitad del total. El mercado de Turismo Residencial es muy interesante para cualquier Región, por las rentas y actividad económica que genera, pero desgraciadamente en nuestra Región no estamos aprovechando el potencial que tenemos, porque no hemos destinado los espacios adecuados en nuestros planeamientos para crear estas comunidades estables de turismo extranjero, preferentemente en zonas de costa. Este comprador extranjero busca un producto diferente al que se construye en las ciudades de nuestra Región, que está destinado a primera residencia para población nacional, por lo que no afecta a este mercado de vivienda. Las promociones para extranjeros se ubican principalmente en zonas alejadas de las ciudades, generalmente cerca de la costa, y buscan un producto de alta calidad, buenos servicios y dotados de espacios al aire libre para disfrutar del buen clima.

Teniendo en cuenta la creciente búsqueda de calidad de vida, ¿qué tipo de producto inmobiliario (viviendas de obra nueva, rehabilitación de casco antiguo, turismo residencial…) percibe con mayor proyección en la Región? 

La obra nueva es absolutamente necesaria si queremos dar solución al problema de la vivienda y cubrir la elevada demanda actual, por lo que evidentemente es lo primero que debemos hacer. A la vez, la calidad de la obra nueva que se construye hoy es muy superior a la de las viviendas que ya tienen unos años, y por tanto proporcionan mayor confort y calidad de vida. El problema de estas viviendas es su coste de construcción, que es alto y mucha gente no lo puede pagar, y es aquí donde tenemos que emplearnos a fondo. En cuanto al Turismo Residencial, por destino hay muchos europeos que querrían venir a nuestra Región a vivir. El clima, la cultura, la gastronomía y la calidad de la gente convierten a Murcia en un magnífico destino. El problema es que, como he comentado, no hemos apostado por este modelo económico, que podría estar generando riqueza y una actividad muy interesante en nuestro entorno.  No hemos aprobado el desarrollo de proyectos residenciales sostenibles y de calidad para crear estas comunidades de turismo extranjero y hemos preferido proteger todo el territorio de costa y preservarlo de la acción urbanizadora; la realidad es que no hemos desarrollado nuevos proyectos interesantes de turismo residencial en las últimas décadas, a diferencia de nuestros vecinos de Alicante y Almería. Proyección tiene mucha, pero tenemos que querer impulsarlo.

¿De qué manera el calendario turístico murciano y la llegada de inversiones empresariales están redefiniendo la demanda de vivienda en la costa y el interior de la Región?

Las acciones de promoción de nuestra Región tienen que ir acompañados de proyectos de calidad que podamos ofrecer en el exterior, y para ello, con carácter previo, tenemos que aprobar los desarrollos urbanísticos que los hagan posible. En nuestra Región no ha existido voluntad política de impulsar este tipo de desarrollos, y mientras esto no cambie nuestra oferta será escasa, no seremos un destino potente en el exterior y las inversiones empresariales y la demanda continuarán derivándose a otros territorios. La consecuencia, menor desarrollo económico, menos turismo e infraestructuras infrautilizadas como el aeropuerto y AVE.

¿Cómo valora la eficacia de las políticas públicas actuales de vivienda asequible para facilitar el acceso de los jóvenes murcianos a la emancipación? ¿Qué mejoras o incentivos consideraría prioritarios? 

Las medidas que se están tomando son medidas para ayudar a la demanda, y no serán efectivas hasta que no consigamos aumentar la oferta y disminuir costes. Necesitamos aumentar mucho el parque de vivienda para poder satisfacer la demanda. Lo primero que tenemos que hacer es tomar medidas de oferta si queremos conseguir vivienda para los jóvenes y para el resto de población y disminuir precios. Tenemos que aumentar el suelo urbanizado, vertebrar las ciudades invirtiendo en infraestructuras de conexión para los nuevos suelos desde la administración y disminuir las obligaciones de los nuevos desarrollos, agilizar y simplificar trámites, dar seguridad jurídica, etc. A la vez, tenemos que identificar los costes que están elevando el precio de la vivienda y actuar sobre ellos, comenzando por los impuestos para primera vivienda, que llegan al 25% del precio, continuando por los costes de urbanización y conexiones, limitar exigencias a lo que realmente es necesario, etc. Y por último adoptar medidas de demanda para conseguir que colectivos como los jóvenes reciban ese empujón que necesitan para adquirir la vivienda, como es la mejora del aval joven, financiación, ayudas a la VPO, etc.

En el contexto actual es importante aprobar el Decreto de Vivienda asequible en nuestra Región y en paralelo actualizar los módulos, es decir, el precio máximo al que se puede vender la vivienda asequible, para que esté por encima del coste y se pueda construir. Actualmente está muy por debajo, lo que explica que no se construya vivienda asequible.

A nivel nacional la política está complicando mucho la situación; las medidas que se proponen son de propaganda, pero nada efectivas, porque lo que están consiguiendo es disminuir la oferta y ahuyentar la inversión por la inseguridad jurídica que están generando. La realidad es que necesitamos mucha inversión privada para construir las viviendas que hacen falta. El Plan de vivienda que se acaba de aprobar debería centrarse más en favorecer la obra nueva.

Ante la limitación de terrenos disponibles y la escalada de precios de los materiales, ¿qué estrategias puede implementar el sector para garantizar suficiente oferta sin comprometer la sostenibilidad económica del proyecto? 

Magia no podemos hacer. Estamos haciendo frente elevados costes de construcción por el encarecimiento no solo de los materiales, también de la mano de obra que es escasa, mientras que las administraciones no solo no disminuyen impuestos si no que los continúan subiendo, aumentan las exigencias a las nuevas urbanizaciones y construcciones y no invierten en los sistemas generales necesarios para aumentar el suelo disponible, obligando a los particulares a hacer estas inversiones.

La única salida para no comprometer la sostenibilidad económica del proyecto, que de otra forma no tendría financiación bancaria, es aumentar precios y dirigir las promociones a clase media alta, que es lo que está sucediendo, lo que supone de hecho una disminución de oferta y que quede mucha demanda insatisfecha.

¿Qué papel juegan las técnicas de construcción sostenible y las nuevas tecnologías (BIM, prefabricación, energías renovables) en los desarrollos futuros de la Región?

El Sector ha de ser cada vez más sostenible, y las nuevas técnicas ayudarán a ello, pero todo esto hay que hacerlo con cuidado y sin elevar más los costes, que ya son muy altos, no vayamos a dejar a gran parte de la población sin vivienda en un momento en el que hace mucha falta. Las nuevas técnicas y tecnologías nos ayudarán a mejorar y optimizar los procesos, se irán adoptando progresivamente e irán adquiriendo cada vez más protagonismo en los desarrollos futuros.

El modelo industrializado tendremos que ir adoptándolo si queremos ser capaces de aumentar nuestra capacidad productiva, que debe multiplicarse x3 o x4 para solucionar la falta de vivienda y, aunque todavía no consigue disminuir costes, si mejora la calidad, eficiencia y plazos de algunos módulos de la vivienda. En nuestra Región se ha comenzado por los baños, se están incorporando fachadas y cocinas, y se construirán algunas unifamiliares. Los edificios en altura completos tardarán más, ya que requerirán de fábricas cercanas y mejoras en logística de transporte y elevación.

¿Qué obstáculos legislativos o administrativos ralentizan actualmente la promoción de nuevas viviendas en la Región y qué propuestas plantea la Asociación para agilizar estos procesos? 

Los obstáculos legislativos y administrativos son el mayor problema al que se enfrenta la vivienda en estos momentos. Desde la Asociación de promotores se ha planteado a las distintas administraciones una batería de propuestas muy completa con las medidas que entendemos se deben tomar desde cada una de ellas si se quiere comenzar a solucionar la problemática de vivienda. Las líneas básicas de las propuestas, que evidentemente son mucho más complejas y desglosarlas nos llevaría mucho tiempo, son las siguientes:

1. Impulsar nuevos ámbitos. Disponibilidad de suelo. Desarrollar eficiente y urgentemente los planeamientos urbanísticos y conseguirlo a un coste razonable.
2. Ejecutar los Sistemas Generales por parte de la administración y las compañías suministradoras, y no dejarlos en manos de los propietarios.
3. Optimizar lo que tenemos. No nos podemos permitir tener solares vacantes en nuestras ciudades, simplemente porque el uso que se les asignó en el planeamiento no es el adecuado.
4. Disminuir los costes de las promociones de vivienda, en especial la vivienda protegida.
5. Disminuir barreras de acceso de los colectivos mas afectados.
6. No tenemos capacidad productiva para construir las viviendas que hacen falta. Tenemos que aumentar la capacidad productiva x3 o x4.
7. No tenemos capacidad financiera. Necesidad muy importante de financiación si queremos construir las viviendas que necesitamos.

Mirando a los próximos diez años, ¿cuáles son los principales desafíos y oportunidades que identifica para el sector inmobiliario murciano, y cómo se está preparando la Asociación de Promotores para afrontarlos?

Desafíos tenemos muchos y variados. Desarrollarlos todos en un rato es imposible, aunque voy a intentar plantear alguno de ellos. El primero es conseguir unos planeamientos que se adapten a las necesidades de nuestra región y potencien sus ventajas competitivas, que garanticen el desarrollo sostenible en sus tres dimensiones, la social, la económica y la medioambiental, y no se fijen solo en esta última perjudicando a la población, que es la situación que vivimos actualmente.

Por supuesto, mejorar la legislación simplificando y agilizando trámites y consiguiendo la tan necesaria seguridad jurídica. También tenemos que conseguir disminuir los costes de la vivienda para que mas gente pueda acceder a ella, y para ello es necesario que disminuya la voracidad recaudatoria de las distintas administraciones y que estas realicen inversiones en vertebrar las ciudades. También son necesarias mejoras estructurales en el mercado de trabajo y educación (FP).

Estamos en una de las regiones más dinámicas del país y con mayores posibilidades de desarrollo si somos capaces de mejorar nuestro urbanismo. Si no lo hacemos perderemos el tren.

La asociación está formada por grandes profesionales que están gestionando muy bien las problemáticas que se presentan cada día, en un sector que se ha vuelto extremadamente complejo. Desde la asociación está trabajando duro, pero para que los problemas de nuestra Región mejoren esto no es suficiente. Es necesario un enfoque completamente diferente desde las administraciones, principalmente las sectoriales y municipales, que cambien el enfoque negativo de buscar a todo problemas, al que están acostumbrados, por una actitud positiva en la que prime la búsqueda de soluciones y conseguir que las distintas iniciativas se puedan desarrollar.