La Región necesita levantar 17.400 viviendas cada año para frenar su crisis habitacional

La creación de pisos y casas nuevas en la Región de Murcia para tratar de satisfacer la asfixiante demanda existente, con miles de personas buscando un hogar ante una oferta que se ha quedado extremadamente corta, necesita meter no solo una marcha o dos más, sino hasta cinco ‘extra’. Los cálculos muestran que para cerrar su déficit en solo un lustro, la Comunidad tendría que terminar unas 14.400 viviendas al año, cuando en 2025 solo hizo 2.700, por lo que tendría que multiplicar por 5,2 su ritmo actual de construcción. Así lo advierte el reciente Informe sectorial Inmobiliario de CaixaBank Research Aumentar la oferta, el gran desafío del mercado inmobiliario español publicado hace unos días.

La lista de deberes pendientes en materia de vivienda en Murcia es más larga que en otras principales ciudades del país: la carencia estructural de viviendas en Murcia se sitúa por encima de la media nacional (que necesitaría triplicar su oferta y pasar de las 99.200 viviendas que se construyeron en 2025 hasta las 332.300 cada año) y bastante alejada núcleos urbanos más poblados como Madrid, Barcelona o Sevilla, que necesitarían multiplicar su volumen actual de creación de viviendas por 2,8, 3,7 y 2, respectivamente.

Cerca de la mitad del déficit estructural de 730.000 viviendas desde 2021 en nuestro país se concentra en tan solo Murcia y otros cuatro territorios: Madrid, Barcelona, Valencia y Alicante. «La escasa alineación entre la evolución de los visados y las necesidades reales de vivienda agrava el desequilibrio: en las zonas donde el déficit es mayor, es donde la respuesta de la oferta está siendo más limitada», advierten los autores del citado informe.

El estudio evidencia así que la Región de Murcia presenta uno de los mercados inmobiliarios más tensionados de España, con un déficit muy elevado, una respuesta de oferta insuficiente y una necesidad urgente de multiplicar la construcción, lo que seguiría generando la presión alcista en precios en los próximos años.

La escasez de suelo finalista, la lentitud urbanística, los sobrecostes regulatorios, los cada vez más altos costes de producción, la falta de mano de obra y las limitaciones de red eléctrica son los factores que explican el frenazo de la oferta nueva en los últimos años.

Respecto a la compraventa de viviendas entre provincias, el informe apunta que el pasado año las zonas turísticas presentaban una «mayor disparidad tras el fuerte dinamismo de 2024 contrastando el crecimiento en Murcia o Cádiz con la moderación en Las Palmas y Alicante», mientras que las operaciones siguen acelerándose en territorios más rurales como Ciudad Real, León, Lugo o Zamora y los grandes mercados muestran una «normalización gradual» en el caso de Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Sevilla.

Diferencias entre territorios

CaixaBank Research también sostiene que tanto en Murcia como en otros territorios con déficits relativos más elevados (Tarragona, Castellón o Almería) los nuevos visados ni siquiera cubren un 10% del déficit, mientras que otras con menores necesidades como podrían ser Sevilla, Navarra, Córdoba o Asturias muestran una «elevada intensidad en la nueva construcción». Esto supone que en la Región de Murcia se está construyendo, sí, pero muy por debajo de lo que es necesario y, si no se soluciona, la brecha entre lo que hay y lo que realmente hace falta seguirá haciéndose cada vez más grande año tras año.

El patrón, añaden los autores, apuntaría a la existencia de restricciones locales -de suelo, regulación, costes o capacidad administrativa- que limitarían la respuesta de la oferta precisamente en los mercados más tensionados y que contribuyen a la persistencia del desequilibrio estructural. Y mientras este desajuste persista, «el déficit seguirá acumulándose en las provincias más tensionadas, manteniendo la presión al alza sobre los precios y dificultando la accesibilidad», advierten.

¿Cuándo se alcanzará el pico?

En el escenario más pesimista que maneja CaixaBank Research a nivel nacional, el déficit de vivienda alcanzaría su máximo en 2029, con unas 922.000 viviendas, y no se corregiría completamente hasta 2037. La hipótesis se apoyaría en dos supuestos principales: el primero, en una oferta que crecería de forma gradual, con tasas anuales del 14%-16% permitiendo al sector promotor alcanzar las 200.000 viviendas terminadas en 2031, tras lo cual seguiría avanzando, pero a un ritmo más moderado, aproximándose a las 400.000 viviendas en 2037. El segundo supuesto sería una leve moderación de la creación de hogares, hasta alrededor de 180.000 unidades netas anuales a partir de 2028.

En el mejor de los casos, habría una moderación más acusada en la formación de hogares, precisamente como consecuencia de las dificultades de acceso a la vivienda y de la escasez de oferta, por lo que se asumiría un descenso progresivo en la creación neta de hogares hasta estabilizarse en torno a 150.000 unidades anuales a partir de 2031. Con una trayectoria de la oferta similar a la del escenario tendencial, el déficit alcanzaría su máximo en 2029 (unas 931.000 viviendas) y se corregiría más rápidamente, llegando a desaparecer en 2036.

Los pagos ‘a tocateja’ se diluyen y la hipoteca ya pesa en más de la mitad de las operaciones

El pago a ‘tocateja’ se va diluyendo poco a poco: comprar una vivienda sin financiación es cada vez menos habitual entre los propietarios de la Región de Murcia. La escalada de precios y la necesidad de recurrir al crédito están consolidando un cambio de patrón en el mercado inmobiliario en la última década: ahora mismo, más de la mitad de las operaciones dependen de una hipoteca.

En la Región de Murcia se registraron 2.002 compraventas de vivienda, de las que 1.124 se cerraron con hipoteca, lo que supone que el 56,1% de las operaciones estuvieron vinculadas a financiación, según los datos publicados esta semana por el INE y correspondientes a enero de 2026. La cifra es ligeramente inferior a la de enero de 2025, cuando el peso de las hipotecas alcanzó el 57,8% (1.273 sobre 2.204 operaciones).

Este pequeño descenso podría sugerir una recuperación de la compra ‘a tocateja’, pero el análisis a medio plazo dibuja un escenario distinto, al igual que en el conjunto del país. La financiación sigue siendo mayoritaria y, sobre todo, estructural en el mercado inmobiliario regional.

Para entender el cambio habría que echar la vista atrás una década atrás hasta enero de 2016: en plena salida de la crisis inmobiliaria, se contabilizaron 944 compraventas de vivienda y 585 hipotecas, lo que situaba el peso de la financiación en el 62%. Entonces, el mercado era mucho más reducido, pero los precios también eran sensiblemente más bajos.

Hoy, con más del doble de operaciones que hace diez años, el mercado funciona bajo otras reglas. El encarecimiento de la vivienda y la pérdida de capacidad de ahorro han hecho que, incluso con un porcentaje algo menor que en 2016, la hipoteca sea imprescindible para una mayoría de compradores.

Así, la compra al contado no desaparece, pero queda cada vez más restringida a perfiles muy concretos, como inversores o hogares con elevada capacidad económica. Para el comprador medio, acceder a una vivienda sin recurrir al crédito es una opción cada vez menos realista.