Promotores y agentes alertan de un "parón" en la vivienda por la ampliación de zonas inundables

La ampliación de unas 750 hectáreas en las zonas de flujo preferente del Segura, incorporadas por la Confederación Hidrográfica (CHS) en la última actualización cartográfica (hace poco se cerró el plazo de alegaciones), ha reactivado uno de los debates más tensos entre administraciones y sector inmobiliario: la fiabilidad de los mapas de inundabilidad y su impacto sobre el desarrollo urbano. Promotores y agentes coinciden en que la gestión del organismo de cuenca avanza "sin suficiente rigor técnico" y que, si no se corrige, puede derivar en un bloqueo del suelo disponible y en un encarecimiento aún mayor de la vivienda.

José Ramón Blázquez, presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios (Apirm), recuerda que desde hace años vienen advirtiendo de que los mapas presentan "problemas de origen". Según explica, cuando se iniciaron las revisiones anteriores el sector puso sobre la mesa tres fallos estructurales: el uso de un modelo "no actualizado" sobre el terreno real, la ausencia en el cálculo de "todas las infraestructuras contra avenidas ya ejecutadas" en la Región y una previsión pluviométrica "sobredimensionada", que llevaba a generar caudales irreales. "Como tenemos lluvias muy irregulares y puntuales, el modelo trataba los episodios como si fueran homogéneos, y eso disparaba las zonas de flujo", señala.

"Identificar riesgos está bien, pero lo primero es proteger a los que viven allí", señala Blázquez

"Identificar riesgos está muy bien, pero lo primero es proteger a quienes ya viven allí", insiste. A su juicio, las grandes ciudades —y especialmente Murcia— aparecen como áreas críticas porque el sistema no contempla adecuadamente los obstáculos, desvíos y barreras reales del terreno. "Si en el mapa el agua sigue recto, pero en la realidad hay un obstáculo que la desvía, el resultado es un mapa mal hecho", resume.

El presidente de Apirm informa que han presentado una alegación con todos estas salvedades, ya que, si se consolidan límites restrictivos basados en cartografías erróneas, "esas limitaciones se quedan para siempre" y después es casi imposible revertirlas.

Blázquez añade que la CHS les ha trasladado que "se están haciendo nuevos mapas para la Región", y confía en que "los hagan bien y lleguen pronto", porque la situación actual continúa generando incertidumbre. En este contexto, recuerda, el Ayuntamiento de Murcia tomó la precaución de declarar todo el municipio como zona de alta inundabilidad. Esa decisión tiene un efecto directo: el reglamento del dominio público hidráulico establece restricciones muy severas en las zonas de flujo preferente, pero al tener esta declaración existe "una mayor permisividad" para el desarrollo urbano. Además, detalla que los desarrollos residenciales pueden ejecutarse bajo las limitaciones del periodo de retorno T500, que ya son muy exigentes, mientras que las restricciones más duras recaen sobre las nuevas zonas comerciales y los equipamientos públicos.

Desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi), su portavoz, Jerónimo Jover, aporta ejemplos concretos de cómo estas afecciones ya están paralizando operaciones. Relata el caso de una compraventa en la avenida Primo de Rivera, en pleno centro de Murcia, donde "históricamente lo máximo que se había visto eran dos centímetros de agua". Sin embargo, al actualizar la nota simple, la finca apareció con riesgo de inundación de tres metros. "Automáticamente el banco paralizó la hipoteca. Sus servicios jurídicos dijeron que no podían financiar un inmueble con esa carga", explica. Para Jover, el problema es que la CHS tiende a "curarse en salud exagerando los riesgos", lo que convierte en inundable prácticamente todo el municipio. "Siguiendo la normativa, no podría darse ni una licencia de obra; sólo desde la Fuensanta para arriba", ironiza.

"Los técnicos tienen a curarse en salud exagerando los riesgos", advierte Jover

El portavoz del Coapi subraya que la repercusión en la vivienda puede ser enorme si estas delimitaciones se consolidan. "Si el suelo disponible se reduce a la mínima expresión, el poco que quede valdrá un dineral", afirma. Y recuerda que el coste de construcción —entre 1.500 y 2.000 euros por metro cuadrado— y la exigencia bancaria de un mínimo del 10% de beneficio promotor ya tienen al sector al límite. "Si además el suelo se dispara, se acabó la obra nueva", sostiene. En ese escenario, "las viviendas de segunda mano subirán una barbaridad porque no habrá alternativa".

Cabe destacar que ayuntamientos como el de Lorca reclaman la anulación completa de las Zonas de Flujo Preferente desde 2020 y un nuevo proceso "transparente y coordinado", ya que calculan que conllevará 200 millones de euros en pérdidas y miles de familias damnificadas.