Vivienda

Hipotecas, ¿tipo fijo o variable?

Las hipotecas a tipo variable, con los tipos de interés en mínimos, resultan las más rentables a corto plazo

19.09.2014 | 12:13
Un hombre, ante el escaparate de una inmobiliaria.
Un hombre, ante el escaparate de una inmobiliaria.

Uno de los puntos a tener en cuenta a la hora de elegir una hipoteca es si resulta más conveniente que ésta sea a tipo fijo o variable. En el primer caso, mantendrá un tipo de interés estable durante toda la vida del préstamo, y en el segundo, éste variará según lo haga el mercado financiero. Las hipotecas de tipo variable se establecen mediante una variable -que suele ser el Euribor, aunque no necesariamente- más un diferencial negociado con el banco.

En España, menos del 10% de las hipotecas contratadas son de tipo fijo. En marzo de 2014, las nuevas hipotecas de tipo variable ya fueron el 92% del total.

Euribor bajo mínimos

Esta tendencia se debe sobre todo a que, en general, las hipotecas a tipo variable son más abundantes y más baratas. Además, en momentos como el que estamos viviendo, en el que los tipos de interés de la eurozona se encuentran situados en su mínimo histórico, no hay duda de que resultan las más rentables a corto plazo.

Las mejores hipotecas a tipo variable ofrecen actualmente unos tipos de interés de Euribor + algo menos del 2%. Encontramos algunos ejemplos en la Hipoteca Activa Plus de ActivoBank (fija durante el primer año) o la Hipoteca Naranja de ING Direct, ambas con un tipo de interés de Euribor+1,89%, lo que da como resultado intereses finales más bajos que los de cualquier hipoteca a tipo fijo actual.

Pero hay que tener en cuenta que la tendencia de los bancos es a aumentar los diferenciales de sus hipotecas a medida que el Euribor baja, como forma de evitarse pérdidas. El problema surge cuando el Euribor comienza a subir de nuevo y los clientes que contrataron una de esas hipotecas se encuentran con un diferencial muy elevado, y por lo tanto pagando una hipoteca mucho más cara que la que contrataron en un primer momento.

En este sentido, resulta muy interesante la Hipoteca Inteligente de Evo Banco: con un interés fijo del 2,10% durante el primer año, una vez pasado ese tiempo pasa a un interés variable cuyo diferencial disminuye a medida que sube el Euribor. Si éste se situase entre el 2% y el 4%, el diferencial se reduciría en un 20%, si lo hiciese entre el 4% y el 6%, en un 0,40%, y por encima del de ese porcentaje, hasta un 0,80%.

A día de hoy, lo cierto es que resulta muy ventajoso tener contratada una de estas hipotecas, ya que los tipos de interés del dinero se encuentran a niveles mínimos. Eso sí, en estos casos entran en juego otros factores, como las cláusulas de suelo, que impiden que el hipotecado pueda pagar intereses por debajo de cierto umbral pase lo que pase en el mercado financiero, por lo que no podrá beneficiarse de una caída del Euribor como la actual.

Estabilidad a largo plazo

Cuando existe una posibilidad real de que el Euribor suba de forma constante, una hipoteca a tipo fijo puede aportar la estabilidad necesaria para evitar pagar intereses asfixiantes.

Dos de las hipotecas a tipo fijo que cobran menos intereses son las que ofrecen Bankoa Crédit Agricole y Kutxabank, con un 3,75% y un 3,89%, respectivamente, muy elevados ahora mismo pero rentables si el Euribor se sitúa cerca del 5% o similar.

El principal problema con el que cuentan este tipo de hipotecas, además de que resultan caras si el Euribor no está muy alto, es que las entidades que las comercializan suelen pedir requisitos más exigentes para quien quiera contratarlas, a cambio de su estabilidad. Además, poseen un coste específico -llamado compensación por riesgo de tipo de interés- que actualmente se encuentra entre el 4% y el 5% y se aplica al cancelar el préstamo de manera que la entidad tenga pérdidas.

A priori, no es posible determinar cuál de ellas supone una mejor opción, ya que la respuesta depende de varios factores entre los que se encuentran las previsiones del mercado o el propio perfil del cliente. También resulta un punto importante el hecho de que las hipotecas cuentan con otras características, como las comisiones, la financiación máxima que ofrecen o la vinculación necesaria con el banco para obtener una buena oferta, que pueden llevar la balanza a uno u otro lado.

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